Умные способы сделать города лучше

Aug 07, 2023

В городах есть проблемы. Вот несколько решений.

Иллюстрации Джея Дэниэла Райта

Поделиться этой статьей

Принцип городской жизни заключается в том, что города не остаются неизменными. Управление этими сложными муниципальными машинами — это бесконечная битва с энтропией, стихиями, человеческими ошибками и непредсказуемыми потребностями жизни на Земле в 2023 году. Но государственные чиновники, общественные лидеры и эксперты в различных областях могут проявлять удивительную изобретательность в исправлении и адаптации и (иногда) планирование заранее. Инновация может принять форму новой технологии, нового политического подхода или архитектурного тренда. Оно может быть создано для решения локальной проблемы и может не действовать вечно. Но города повсюду берут на себя решение насущных проблем, и у них есть чему поучиться.

Офисный комплекс примерно в 20 милях к северу от Сан-Франциско может намекать на революцию в американской недвижимости. Ранее в этом году владелец помещения площадью 1000 квадратных футов в коммерческом здании недалеко от центра Сан-Рафаэля выставил это помещение на продажу как квартиру. В последние годы таким преобразованиям уделяется много внимания, но этот отличился тем, что отказался от таких тонкостей, как стены, и указал пространство как есть, включая промышленные ковровые покрытия и освещение. Некоторых это угнетало. («Вот еще один взгляд на офис вашего босса, я имею в виду вашу спальню», — пошутил аккаунт TikTok под названием @Zillowtastropes.) Но квартира также выглядела как выгодная сделка: запрашиваемая цена составляла 480 000 долларов, что делало ее одним из немногих домов. в городе с населением 60 000 человек выставлены на продажу менее чем за 500 000 долларов.

Эту квартиру еще никто не купил, но ее выставление на продажу указывает на то, что некоторые люди думают о том, что делать с избытком офисных площадей в США радикально по-другому. Что, если бы эти преобразования больше походили на традиционные квартиры, а не на фермы с кроватями?

Почти все согласны с тем, что в США слишком много офисных помещений. Идея конверсии становится еще более заманчивой, если учесть, что города с наибольшим перенаселением одновременно сталкиваются с особенно острой нехваткой жилья. Но стоимость и сложность преобразования офиса в пригодное для использования жилое помещение являются реальными препятствиями, приводящими к повышению арендной платы, которую застройщику придется взимать, чтобы выйти на уровень безубыточности.

Бен Миллер, генеральный директор компании по недвижимости Fundrise, приводит в качестве примера офисное здание, которое продается по цене 100 долларов за квадратный фут — минимальная цена для коммерческой недвижимости на офисных рынках высшего уровня. Обычно застройщик тратит деньги на то, чтобы стереть существующие планы этажей и переконфигурировать пространство в традиционные квартиры с кухнями, окнами и стенами спален. Миллер полагает, что ему придется арендовать квартиру площадью 1000 квадратных футов за 4000 долларов в месяц, чтобы оправдать свои инвестиции с доходом в 6%. Это делает преобразование непрактичным во всех городах, за исключением нескольких городов с высокой стоимостью жизни.

Напротив, Миллер представляет себе скромную переоборудование люкса площадью 3000 квадратных футов с преимущественно открытой планировкой: кладовая становится кухней. Конференц-зал превращается в спальню, как и два закрытых кабинета руководителя. Арендаторы пользуются общими санузлами и душевыми. (А еще лучше было бы найти нелюбимую офисную башню с оздоровительным клубом на первом этаже.) Миллер говорит, что он мог бы получить доход в размере 8%, арендуя 1000-футовые «офисные лофты» за 1500 долларов в месяц, и он ищет недвижимость, где идея может сработать.

Прежде чем приступить к такому предложению, разработчику сначала придется найти местное правительство, готовое ему подыграть. По словам агента по продаже недвижимости Жанетт Клинг Нарлок, недвижимость в Сан-Рафаэле всегда была зонирована для гибкого использования. Есть некоторые новые удобства, в том числе стиральная машина с сушкой и душ, но ковер также остается на месте на случай, если покупатель предпочтет использовать его в качестве офиса.

Тогда возникает вопрос, сможете ли вы убедить людей жить в местах, которые сохраняют особую атмосферу офисной жизни до пандемии. Оптимист мог бы указать на преобразования предыдущего поколения, такие как лофты Нижнего Манхэттена, где художники начали селиться на корточках в 1960-х годах. Со временем недостатки жизни в заброшенном цехе с потогонной системой стали модными. Если законодатели вкуса решат, что флуоресцентное освещение — это сегодняшний кирпич и сквозняки в окнах, возможно, в конце концов, у центров города есть надежда. —Патрик Кларк